最近读完的《Home Truths》（by Liam Halligan），是一本英国房地产市场问题以及历史来源的书。这本书内容是有一些的，只是但是跟当今所有的畅销一样，太过啰嗦，350页的内容其实35页就可以说清楚。我做了一个小mémoire梳理一下重点，力求把思路疏通方便记忆。
英国房价和房租过高，年轻人越来越承担不起购买房屋
英国的房价跟很多其它国家一样，最近二三十年涨得飞快。50年代初房子的平均价格只要£2000，70年代初期涨到£4500，至1997年升至£59，199， 而在2018年变成£214,162。翻倍所需要的时间从20年变成了10年。
涨幅除了看价格，也需要跟人口收入来比较。2017年伦敦的平均房价比伦敦的平均家庭年收入是12倍，英国总体而言是8倍。在1997年英国平均房价比上家庭年收入是4倍。
相比于英国的房价，德国的房价从1970到2016年基本持平，美国翻了2.5倍，法国翻了3倍：它们都比英国房价的涨幅低。（当然世界上所有国家相比于上海房价都是望尘莫及的，后者的均值从1999年的每平米3176元涨至2019年的5万，在20年内翻了15倍之多。）
不同于上海的是，英国房租费用很高。最近的统计数据表明，租房者平均年收入的34%都被交掉房租。高房租意味着低储蓄率，加上房价的增长速率远超过工资的增长速率，无房者会发现越来越难买得起自己的房屋。
房价过高的主要原因是供给端短缺，每年新建房屋完成数远远跟不上房屋的需求量
英国需要每年新造300,000个房子才能满足市场需要，但是实际完成数目只到一半。市场需求来源于不断增长的人口数量，一方面由人口平均寿命变长导致，另一方面也因为海外移民的大量流入。房屋完成数量的减少，由下面这个图可以发现，主要是因为地方政府完成量降低导致：1960-70年代每年能完成100,000，现在基本为零。
地方政府建造的房屋基本都是social house，是为低收入人群提供的福利房。二战后的经济重建期，国家给予地方政府大量财政补助去建造新房，旨在为工人、退伍士兵提供条件比较好的房屋。之后随着经济的腾飞，右派势力抬头，国家政策开始转向，地方政府获得的财政补助变少，每年的新房屋建设数量也跟着缩水。1979-1990年期间，撒切尔夫人为首的保守党政府通过Right To Buy卖掉了150万social house，这就使得地方政府也无法在原有土地上翻新加盖房屋，增加房屋供应量。
这就导致了如今的新房屋基本都由私有房地产商建造的局面。商人重利，地产商造房目的是赚钱，根本不考虑社会福祉。所以当房价低的时候根本不想扩大产出，房价高的时候再考虑建造。对无房产的年轻人来说，他们也越来越难以用合理的价格来购买。
新建房屋过少是由于土地价格过高和大地产开发商的故意哄价导致
在作者看来，英国不恰当的土地政策是土地价格过高和房屋供应数目不足的根本原因。1960-70年地方政府可以完成大笔数目的房屋建设，是因为有1947年New Town Act和Town and Country Planning Act的支持：这些政策保证了只有政府才有土地规划的权力(development permission grant)，以及原有土地拥有者只能以exsiting use的价格卖出土地。所以政府在50年代以较低的价格购买了很多土地，而大量房屋在接下来的10年之内完工，所以当时房子的价格也是普通家庭可以负担得起的。
但是1961年通过的修正法案规定，原有土地的拥有者可以获得一定的补偿，如果他在土地卖出后，这个土地因获得了房屋建造权而价值上涨。这就使得土地的价格变成未来价值的预期，而非历史价格。多方利益博弈就此产生。一方面土地拥有者不希望轻易卖出土地，但他可能没有途径去拿到房屋建造权。而地产商可以一方面通过暗箱操作与土地拥有者签订合约，如果地产商能使得拿到房屋建造权，那么土地拥有者保证将地卖给他。另一方面lobby政府获得建造权。当地产商在拿到土地后，往往会压住不建造房屋，等到房价上涨后再出售。
另一方面，大银行的大部分资产都是以房屋为抵押的房贷，他们也不希望房价的下跌。因此土地拥有者、地产商和银行组成了利益铁三角；他们都是这个社会的资产拥有者，在政府决策方面也有巨大的影响力，所以政策也越来越偏离大众的利益。
房屋质量不达标和地产行业的畸形
2017年Grenfell大楼的火灾，造成70余人死亡，也是social housing下人们生活很挣扎的一个缩影。Right To Buy下出售的政府福利房质量普遍较高，剩余的福利房的状况可想而知。之后新建造的social house，绝大部分是地产商被迫建造的affordable house，偷工减料、质量不达标等问题也是不难想象的。
如果地产商多，地产行业中有良性竞争的话也还好；但是08年以后房产商行业大洗牌，小的地产商因为资金链断裂被逐出，大地产商开始垄断市场。例如最近爆出的以parsimmon为代表的leasehold条约中对service charge的不公平规定、各种网友控告大地产商在楼盘售出后不负责的行为，都是这个行业发展畸形的铁证。
地产行业毕竟不同于其他行业，因为房屋是每人都需要的，直接影响人们生活质量的必需品，也是一般家庭最大的有形资产。很多人都在想尽办法去解决房屋资源不足的问题，或给拿到土地后拖延房屋建设的地产商征收罚款，或在土地的卖出利润中征税，用于支持local的建设，或是release一些自然绿化带，以增加土地供应量。但是撬动整个利益链谈何容易！Boris Johnson前不久刚宣布放弃在2025年之前300,000个新造房屋的许诺，这个许诺是2019年他上台时做出的。看来这个政策的实施，遭到了不少阻力，操作上也有很大困难吧。